Le déficit Foncier

Qu’est ce que le déficit foncier ?

Lorsque les revenus fonciers sont inférieurs aux charges foncières, on parle alors de déficit foncier
Déficit foncier = Revenus fonciers < charges foncières

Le déficit foncier peut être déduit du revenu annuel global imposable dans certains cas.
Il peut donc être intéressant, particulièrement pour les propriétaires de biens immobiliers anciens, de réaliser des travaux d’amélioration de leurs biens, pour « créer » un déficit foncier, qui réduira ainsi leur revenu global imposable, et donc leur impôts sur le revenu.

Quelle sont les conditions à respecter en déficit foncier ?

Les conditions à respecter dans le cadre de l’utilisation du déficit foncier sont les suivantes :
– Les revenus fonciers doivent être imposés sous le régime réel
– Le bien qui a servi à créer du déficit foncier doit être loué jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation du déficit sur la déclaration de revenu.
– Cette mise en location doit être immédiate après la fin des travaux.

Le non respect de ces conditions entraine la perte des avantages fiscaux obtenus.

Quelles sont les charges éligibles au déficit foncier ?

Toutes les charges ne sont pas à intégrer dans le calcul du déficit foncier.
Ainsi, il est admis uniquement les charges suivantes :

Les charges d’exploitation du bien.
Il s’agit de l’ensemble des charges générées par l’exploitation du bien.
-Honoraires d’agence immobilière
-Honoraires de syndic
-Charges de coproprieté
-Taxe foncière

Les charges financières
Il s’agit de l’ensemble des charges liées aux intérêts d’emprunt. Peuvent être intégrées dans ces charges financières :
-Les intérêts d’emprunts
-Les frais relatifs à l’emprunt (frais de dossier, assurances de prêts, assurances chômage, frais de gestion éventuels…)
A noter que les charges financières issues des emprunts pour l’achat du bien (prêt immobilier) ainsi que les charges financières pour la rénovation du bien (prêts pour travaux, rénovation) sont intégrables dans le calcul des charges financières.

Les charges de rénovation, entretien, travaux...
Il s’agit de l’ensemble des charges issues de travaux réalisés dans votre bien, qui ont pour objectif la remise en état ou l’équipement d’un bien immobilier. Le montant de ces charges n’étant pas plafonné, il est le principal levier pour « créer » du déficit foncier.
Attention cependant, tous les travaux ne peuvent pas rentrer dans le cadre du déficit foncier, particulièrement les travaux d’agrandissement, de construction ou de reconstruction. Il s’agit donc bien de vérifier l’éligibilité des travaux envisagés avant de se lancer un investissement en déficit foncier.

Exemples d’investissements en déficit foncier

Exemple de déficit foncier 1

-Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier dont les revenus locatifs sont de 4000€ par an
– Les charges financières sont de 3000€ par an
– Vous avez réalisé 5000€ de travaux cette année
– Vous êtres célibataire et déclarez 40 000€ de revenu sur l’année.

Votre déficit foncier est de 4000 – 3000 – 5000 = -4 000€ (rentre dans le cadre des 10 700€ par an de déficit reportable)
Vous allez donc imputer ces 4000€ de déficit foncier à votre revenu imposable qui sera donc de 36 000€.

Cette tranche étant imposable à 30%, vous économisez 1200€ d’impôts cette année sans compter les 15% de CRDS que vous ne versez pas sur vos revenus fonciers, ceux-ci étant déficitaires.

Exemple de déficit foncier 2

– Vous avez acheté à bas prix, un appartement nécessitant beaucoup de travaux : 80 000€
– Vous réalisez des travaux à hauteur de 100 000€ dans cet appartement.
– Vos charges financières sont de 8 000€ par an
– Votre bien a été loué 6 mois pour 3 000€ (loyers de 6 mois)
– Vous avez un revenu imposable de 60 000€ par an

Vous êtes cette année de déficit de 3000 – 8000 – 100 000 = 105 000€.
Vous ne pouvez imputer à vos revenus que 10 700€ de cette somme. Vos revenus imposables seront donc de 49 300€ cette année, ce qui vous fera gagner 3 210€ d’impôts (tranche de 30%)

Cependant, le reste du déficit restera déductible pendant 10 ans des futurs revenus fonciers.
Vous pourrez donc grace au déficit foncier économiser pour les prochaines années sur la CRDS issue de vos revenus fonciers (qui sera réduits ou nuls) et économiser égalements sur vos impôts pour les 10 prochaines années.

Est-il possible d’investir dans une SCI – SCPI en déficit foncier?

Il est tout à fait possible d’investir en SCPI de déficit foncier. Les avantages principaux sont l’apport plus réduit, et l’absence de gestion des travaux du bien. Cependant, renseignez-vous au préalable sur la qualité de la SCPI. Vous pouvez retrouver quelques conseils pour choisir une SCPI en déficit foncier.

Comment déclarer votre déficit foncier ?

Pour déclarer votre déficit foncier, reportez-vous à la notice du formulaire 2044.
Vous trouverez également le formulaire 2044 pour 2013 sur le site.

Quels sont les textes relatifs au déficit foncier?

Vous pouvez retrouver sur notre site les principaux textes qui encadrent le mécanisme du déficit foncier.

Le mécanisme du déficit foncier est il plafonné?

Le mécanisme du déficit foncier relève du droit applicable aux revenus fonciers et est dès lors exclu du plafonnement des niches fiscales pour 2013. Vous pouvez donc utiliser ce mécanisme en complément d’un autre dispositif d’investissement immobilier en défiscalisation, et/ou le cumuler avec d’autres mécanismes d’optimisation fiscale.
Attention cependant, il n’est imputable que 10 700€ de déficit par an sur vos revenus.

A qui s’adresse le déficit foncier ?

L’utilisation du mécanisme du déficit foncier est à réserver en priorité aux ménages fiscaux qui sont dans les tranches marginales d’imposition les plus importantes (41%-45%) et dont les revenus sont issus pour partie de revenus fonciers.
En effet, le mécanisme du déficit foncier permet de réduire le revenu imposable. La réduction d’impôts est donc plus importante pour les ménages avec un revenu imposable important dans les tranches marginales d’imposition les plus fortes.

Quels sont les programmes éligibles au déficit foncier?

Vous pouvez retrouver sur notre site un ensemble de programmes immobiliers éligibles au déficit foncier.

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